Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Opublikowano 10 sierpnia 2022

Odbiór lokalu to przede wszystkim okazja do wykrycia jego wad. O tym, ile czasu ma deweloper na usunięcie usterek, powiemy w tym artykule. Podczas odbioru technicznego dobrze jest skorzystać z profesjonalnego wsparcia, aby nie przeoczyć żadnych wad czy niedociągnięć w poszczególnych pomieszczeniach. Jest to tym bardziej ważne, że z czynności tej sporządza się protokół, do którego są wpisywane wszystkie usterki. Po podpisaniu przez obie strony staje się on podstawą do uznania i usunięcia ich przez dewelopera.

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Można wyróżnić dwa rodzaje usterek ze względu na moment ich zgłoszenia. Obie mają własną podstawę prawną do dochodzenia roszczeń.

Usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 i późn. zm.) w art. 27 wskazuje, że po sporządzeniu i podpisaniu przez kupującego i wykonawcę protokołu odbioru, deweloper ma 14 dni na odniesienie się do stwierdzonych usterek oraz 30 dni na ich naprawienie. Wykonawca może też wskazać inny termin naprawy wraz z uzasadnieniem przyczyny opóźnienia. W tym celu jeszcze przed upływem 30 dni przedstawia kupującemu pismo, informując go o nowej dacie usunięcia usterek. Deweloper może wydłużyć ten termin maksymalnie do 90 dni.

Opóźnienia mogą wynikać na przykład z konieczności produkcji części wymagających wymiany. W momencie wpisywania do protokołu wad nie wiadomo jeszcze, w jaki sposób będą one naprawione. To zależy już od technologii, jakimi dysponuje deweloper i jego podwykonawcy, dlatego trudno przewidzieć czy na ich usunięcie wystarczy przewidziane w ustawie 30 dni. Najczęściej za naprawę odpowiedzialny jest generalny wykonawca inwestycji.

Usterki zgłoszone podczas użytkowania mieszkania lub domu

Usuniecie wad przez dewelopera może wynikać także z obowiązku ciążącego na nim z tytułu rękojmi. Podstawę prawną stanowi tu ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Zgodnie z jej art. 556 rękojmia za dom lub mieszkanie wynosi 5 lat.

W przypadku wykrycia usterek podczas użytkowania w ciągu pierwszych 5 lat należy zgłosić je deweloperowi w formie pisemnej za potwierdzeniem odbioru. Termin na dokonanie zgłoszenia wynosi 30 dni kalendarzowych od momentu ich wykrycia. Rękojmia nie obejmuje wad, zgłaszanych z opóźnieniem lub o których nabywca wiedział podczas zawierania transakcji.

Po wykryciu wad kupujący może żądać ich naprawienia, obniżenia ceny, zamiany lokalu na nowy, a nawet odstąpić od umowy (chyba że wada jest nieistotna albo deweloper szybko ją naprawi).

Co jeśli deweloper nie usuwa usterek w terminie?

Wiadomo już, kiedy deweloper odpowiada za wady budynku lub mieszkania, a co jeśli nie wywiązuje się z obowiązku naprawy? Jeżeli termin do usunięcia usterek mija, a prace w lokalu nie są wykonane, można zwrócić się do inwestora w formie pisemnej z wezwaniem do wyjaśnienia tej sytuacji. Za opóźnienia można żądać rekompensaty finansowej lub obciążyć dewelopera kosztami za naprawę dokonaną przez własnego wykonawcę. W przypadku, gdy opóźnienie przekroczy 120 dni od daty wyznaczonej w umowie zakupu, można odstąpić od umowy.

Nabywca może również zwrócić się o darmową pomoc do Rzecznika Praw Konsumenta. Jednak jeśli deweloper poinformował o opóźnieniu i podał jego przyczynę, należy cierpliwie poczekać na naprawę i ponowny odbiór, służący weryfikacji usuniętych wad. W trakcie drugiego odbioru dobrze jest skorzystać z pomocy doświadczonego inżyniera lub technika, by upewnić się, że usterki zostały całkowicie usunięte, a nie np. tylko zakamuflowane. Warto także sprawdzić, czy podczas ich usuwania nie powstały jakieś szkody, lub nowe usterki.

Podsumowanie

Terminy na zgłoszenie i usunięcie usterek dotyczą dni kalendarzowych. Zgodnie z art. 111 Kodeksu cywilnego pierwszym dniem jest ten następujący bezpośrednio po zdarzeniu, czyli jeśli protokół podpisano 10.08, to pierwszym dniem rozpoczynającym bieg terminu na usunięcie usterek jest 11.08.

Przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego dobrze jest wybierać sprawdzonych wykonawców, takich jak Gradi Invest realizujący inwestycje deweloperskie we Wrocławiu. To doświadczona firma dbająca o jakość i szczegóły wykonania, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz nieruchomości. Ich budynki otoczone są zielenią, dającą mieszkańcom możliwość odpoczynku oraz infrastrukturą umożliwiającą aktywne, sportowe spędzanie czasu. Oferowane przez nich mieszkania z ogrodem, mieszkania z balkonem czy mieszkania z tarasem są oddawane klientom w opisanym w umowie standardzie wykończenia, a wszelkie ewentualne usterki są usuwane niezwłocznie po ich wykryciu. Deweloper proponuje także apartamenty inwestycyjne we Wrocławiu.