Kupno od dewelopera – najważniejsze terminy

Opublikowano 1 kwietnia 2022

Zakup mieszkania od dewelopera to dobry sposób na inwestycję lub posiadanie własnych czterech kątów. Decyzja ta wiąże się z wieloma formalnościami, które często są wyzwaniem dla przyszłych właścicieli. Sama ilość dokumentacji poprzedzającej zakup jest dość duża — umowa rezerwacyjna, deweloperska i przyrzeczona to tylko jej część. Każda z nich zawiera terminy, do których trzeba się odnieść. W artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę i jak przebiega kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku.

Zakup mieszkania od dewelopera — czy warto?

Zakup mieszkania od dewelopera ma wiele zalet. Przede wszystkim kupujący jest pierwszym właścicielem, co jest ważne dla osób chcących wykończyć i urządzić lokal zgodnie z własnymi preferencjami. Drugim plusem rynku pierwotnego jest brak konieczności wykonywania demontaży do remontu, co podwyższa koszty, jest czasochłonne i zawsze wiąże się z bałaganem. Nowe lokale deweloperskie mają zazwyczaj wyższy standard wykończenia od tych z rynku wtórnego.

Mieszkanie od dewelopera to także dobra inwestycja, która może być stabilnym źródłem dodatkowych dochodów. Na rynku jest dużo tego typu lokali, np. apartamenty inwestycyjne we Wrocławiu.

O co pytać dewelopera przy kupnie mieszkania? Na co zwrócić uwagę?

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego warto poprzedzić wywiadem, który pozwoli na sprawdzenie powstającej inwestycji od strony formalnej. Sprawdź, o co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera:

czy deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę (najlepiej, aby okazał stosowny dokument),
jak jest finansowana inwestycja,
jak wygląda harmonogram prac przedsięwzięcia,
jakie są warunki odstąpienia od umowy z deweloperem.

Dodatkowo można się dopytać o inne ważne z punktu widzenia przyszłego właściciela kwestie jak: stan deweloperski, planowany wygląd części wspólnych budynku, plan zagospodarowania terenów sąsiednich oraz wysokość opłat administracyjnych.

Wiesz już, o co pytać dewelopera przy kupnie mieszkania, ale to nie wszystko. Trzeba koniecznie zwrócić uwagę na:

lokalizację — czy jest odpowiednia do Twoich planów, np. dobrze skomunikowana z centrum, z terenami zielonymi, sklepami, restauracjami czy innymi istotnymi punktami,
wielkość i układ mieszkania — czy rozkład jest dobrze zaplanowany, nie ma pokoi przejściowych lub ścian ustawionych pod nietypowymi kątami, które mogłyby uniemożliwić zaplanowane umeblowanie,
standard wykończenia — surowy, deweloperski lub „pod klucz”, czyli wykończony zgodnie z ustalonym wcześniej standardem,
wiarygodność dewelopera — budowa prowadzona przez wiarygodnego inwestora daje gwarancję jej terminowego ukończenia i standardu zgodnego z umową. Można sprawdzić go w Krajowym Rejestrze Sądowym, a także prześledzić informacje dostępne powszechnie w Internecie.

Co to jest umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, zwykle następuje zawarcie mniej formalnych zobowiązań jak umowa przedwstępna kupna mieszkania lub umowa rezerwacyjna. Nie są one obowiązkowe, ale powszechnie stosowane i wiążą się zwykle z koniecznością zapłaty zaliczki albo zadatku. Na ich podstawie lokal jest rezerwowany dla przyszłego nabywcy, a on zyskuje czas na załatwienie formalności (np. kredytu). Dzięki takiej rezerwacji mieszkania ma pewność, że nie zostanie przez nikogo przejęte.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem? Podpisuje się ją na bardzo wczesnym etapie inwestycji, gdy budowa zwykle jeszcze nie ruszyła, dlatego powinna określać:

termin uzyskania pozwolenia na budowę, od którego deweloper rozpocznie przygotowania do prac budowlanych,
termin rozpoczęcia i/lub zakończenia robót budowlanych,
czas rezerwacji, czyli do kiedy trzeba podpisać umowę deweloperską,
termin, w jakim kupujący musi wnieść opłatę rezerwacyjną.

Umowa deweloperska — co to jest?

Umowa deweloperska jest faktycznym zobowiązaniem się dewelopera do przeniesienia prawa do własności mieszkania, a kupującego do zapłaty za nie. Ze względów formalnych ma formę notarialną i zawiera wszystkie szczegóły transakcji wraz z wysokością i terminami płatności rat.

Przed podpisaniem koniecznie trzeba zwrócić uwagę na ważne terminy, jakie zawiera umowa deweloperska. Na co trzeba uważać?

Termin zakończenia robót budowlanych, który jest faktyczną datą zakończenia prac na budowie.
Termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, który określa, kiedy będzie można odebrać klucze i przystąpić do wykańczania lokalu.
Harmonogram wpłat, który ustanawia terminy płatności kolejnych transz za mieszkanie. Rachunek powierniczy do dokonywania wpłat na poczet ceny mieszkania deweloper otwiera dla klientów po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Ostateczny termin przekazania mieszkania.
Termin podpisania umowy przyrzeczonej, która jest umową przeniesienia własności mieszkania.

Umowa przyrzeczona — czy na tym koniec?

Co to jest umowa przyrzeczona? To po prostu akt notarialny przenoszący ostatecznie własność mieszkania na nabywcę. Jest ostatnim krokiem przy zakupie mieszkania od dewelopera, podpisywanym po odbiorze technicznym. Wiąże się z kosztami notarialnymi uzależnionymi od ceny i metrażu lokalu oraz kosztów wynagrodzenia kancelarii. Notariusz z urzędu kieruje wniosek do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie, który ustanawia kupującego nowym właścicielem lokalu.

Jest to już koniec formalności dotyczących umowy z deweloperem, ale nowy właściciel musi jeszcze dopełnić dwóch ważnych terminów:

w ciągu 14 dni zgłosić się do wydziału podatkowego urzędu miasta lub gminy w celu naliczenia podatku od nieruchomości,
terminu ustanowienia hipoteki na zakupionym mieszkaniu, jeżeli zostało nabyte na kredyt. W tym przypadku szczegóły znajdują się w umowie z bankiem, który udziela kredytu.

Podsumowanie

Wiesz już, jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera i na co zwracać uwagę przy każdym z jego etapów. Dzięki temu łatwiej przebrniesz przez formalności dzielące Cię od wymarzonego lokum np. w jednej z inwestycji deweloperskich we Wrocławiu.