Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji?

Opublikowano 10 czerwca 2022

Nieruchomości to dobra lokata kapitału. Jak obliczyć stopę zwrotu z takiej inwestycji? Podpowiemy w poniższym artykule. Kupno apartamentów inwestycyjnych we Wrocławiu czy innym dużym mieście jest popularną formą inwestowania i lokaty środków pieniężnych. Inwestorzy mogą liczyć tu na pewne dochody, o wiele większe niż przy kupnie obligacji czy umieszczeniu środków w bankach, a także na małe ryzyko strat. Aby wiedzieć, czy zakup nieruchomości na wynajem będzie opłacalny, konieczne jest rzetelne obliczenie stopy zwrotu.

Co to jest stopa zwrotu?

Stopa zwrotu jest najczęściej stosowaną przez inwestorów jednostką, określającą zyskowność danej inwestycji. Biorąc pod uwagę rodzaj aktywów, czas inwestycji, a także charakterystykę danego rynku, można stosować różne metody jej wyliczania:

całkowita stopa zwrotu — zyskowność inwestycji od początku do końca jej trwania, którą obrazuje wzór: (wartość końcowa/wartość początkowa-1) x 100 proc. Sposób ten stosują na przykład inwestorzy giełdowi, obliczając zwrot inwestycji z papierów wartościowych. Pozwala on na ustalenie procentowego zysku, jaki przyniosły im akcje czy jednostki funduszy inwestycyjnych;
średnioroczna stopa zwrotu — wyrażona wzorem [(wartość końcowa inwestycji/Wartość początkowa)1/liczba lat – 1] x 100 proc. Ten wzór pozwala oszacować zyski osiągnięte w ciągu roku.

Stopa zwrotu na rynku nieruchomości to po prostu procentowo wyrażony stosunek wypracowanych przychodów z najmu w odniesieniu do poniesionych kosztów, związanych z danym lokalem. Oblicza się ją tu najczęściej w skali roku.

Stopa zwrotu — rodzaje

Kalkulator inwestycyjny rynku finansowego przewiduje następujące stopy zwrotu dla funduszy: miesięczna, dwuletnia, trzyletnia stopa zwrotu lub YTD (year to date), oznaczającą okres od początku aktualnego roku kalendarzowego lub fiskalnego do dnia obecnego.

Pod względem charakteru i wiarygodności można wyróżnić:

nominalną stopę zwrotu, czyli szacunkowe wyliczenie zyskowności, uwzględniające jedynie wysokość przychodu w stosunku do zainwestowanego kapitału,
realną stopę zwrotu, czyli szacunek uwzględniający także prognozowaną inflację,
rzeczywistą albo efektywną stopę zwrotu, która jest faktyczną zyskownością inwestycji, uwzględniającą takie koszty jak podatek czy inflacja.

Aby wiedzieć, jak obliczyć stopę zwrotu z nieruchomości trzeba znać dwa podstawowe mierniki stosowane na rynku mieszkaniowym:

stopę zwrotu z inwestycji (ROI — return on investment), która pozwala na obliczenie zysku osiągniętego w danym czasie w stosunku do kwoty, jaka została wyłożona na inwestycję. Do policzenia potrzebny jest roczny przepływ z najmu (kwota netto), podzielony przez sumę zainwestowanych pieniędzy i pomnożony przez 100%;
stopę zwrotu z kapitału własnego (ROE — return of equity), która określa rentowność w odniesieniu do zainwestowanego kapitału. Stosowana jest w przypadku skorzystania w inwestycji z kapitału obcego, w którym odsetki i zysk mają wpływ na uzyskany dochód. Do obliczenia potrzebny jest przychód, podzielony przez zainwestowany kapitał i pomnożony przez 100%.

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Wzór na obliczenie rocznej stopy zwrotu z inwestycji to: ROI = roczny przychód z mieszkania na wynajem/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%. Przychód w skali roku z najmu trzeba więc podzielić przez wszystkie nakłady inwestycyjne, które zostały poczynione na uruchomienie wynajmu.

Powyższe wyliczenia zakładają sytuację idealną ze stabilnym najemcą, który korzysta w mieszkania przez okres całego roku. Jednak często zwłaszcza na początku może być trudno osiągnąć taki stan. Wtedy dla zwiększenia wiarygodności wyliczeń można miesięczny czynsz pomnożyć przez 11, a nie 12 miesięcy. Po stronie kosztów należy ująć wszystkie dokonane nakłady, tj. cenę nieruchomości, jak również koszt remontu, wydatki na wyposażenie czy podatki, a także czynsz i media, jeśli są po stronie inwestora.

Przykład: W zespole nowoczesnych budynków mieszkalno-usługowych Apartamenty Central Park Wrocław mieszkanie zakupiono za 500 tys. zł. Na wykończenie wydano kolejne 100 tys. zł, a czynsz najmu za nie ustalono na 4 000 zł. Zakładając ostrożnie, że początkowo będzie wynajęte tylko przez 11 miesięcy w roku, roczna rentowność tej inwestycji wyniesie 7,3%.

Natomiast do wyliczenia stopy zwrotu z kapitału własnego (ROE) należy wziąć pod uwagę kapitał własny (bez pożyczonego np. w formie kredytu). Przychodem będzie tu wartość czynszów po pomniejszeniu o koszt rat kredytowych, które będą spłacane. W koszty wrzucana jest wielkość kapitału własnego powiększona o wydatki finansowane ze środków własnych, np. remontu czy opłat notarialnych.

Przykład: W jednej z inwestycji deweloperskich we Wrocławiu zakupiono mieszkanie za 750 tys. zł z wkładem własnym wysokości 150 tys. zł. Ze środków własnych przystosowano go na wynajem, co dodało 150 tys. zł kosztów. Czynsz ustalono na 5 000 zł, a rata kredytu wynosi 2 500 zł. Przy bezpiecznym założeniu wynajmu przez 11 miesięcy w roku, daje to dochody 27 500 zł, przy nakładzie 300 000 zł, co daje stopę zwrotu z kapitału własnego na poziomie 9,2%

Podsumowanie

Wiedząc, co to jest stopa zwrotu i jak ją obliczyć łatwo jest skalkulować potencjalne zyski oraz przewidzieć ewentualne straty. Ta wiedza jest niezbędna każdemu, kto chce inwestować w rynek nieruchomości. Dzięki trafnemu wyliczeniu rentowności przedsięwzięcia można zabezpieczyć się przed stratą kapitału lub uniknąć nietrafionych decyzji biznesowych.