Co jest najważniejsze przy odbiorze mieszkania?

Opublikowano 1 kwietnia 2022

Odbiór techniczny mieszkania jest ważnym krokiem dzielącym właściciela od otrzymania kluczy do wymarzonego lokalu. Zgodnie z prawem dopiero po odbiorze następuje ostateczne przeniesienie własności w formie aktu notarialnego, dlatego to ostatni moment na sprawdzenie stanu apartamentu i zgłoszenie ewentualnych uwag. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania jest niezbędnym elementem procedury kupna lokalu na rynku pierwotnym. Wymóg ten jest zapisany w ustawie deweloperskiej, która zezwala na przeniesienie własności nieruchomości dopiero po zatwierdzeniu przez klienta protokołu odbioru mieszkania.

Odbiór robót budowlanych, a tym samym mieszkania z rynku pierwotnego reguluje ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (Dz.U. nr 89/1994, poz. 414 z późniejszymi zmianami), która w art. 7 określa warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz użytkowanie obiektów budowlanych.

Dodatkowym dokumentem branym pod uwagę podczas odbioru są warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych.Co prawda, nie zaliczają się one do przepisów techniczno-budowlanych, ale w przypadku spraw sądowych związanych z jakością wykonawstwa, sądy biorą je pod uwagę jako tak zwaną sztukę budowlaną.

Jak przygotować się do odbioru mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera wymaga uwagi, dlatego warto zarezerwować na nią odpowiednią ilość czasu. Oględziny powinny odbywać się przy świetle dziennym, w którym można dostrzec ewentualne usterki niewidoczne w sztucznym oświetleniu. Ponadto mieszkania w stanie deweloperskim często nie mają jeszcze podłączonego prądu, więc oglądanie ich po zmroku mija się z celem. To, ile trwa odbiór mieszkania, zależy od jego metrażu, ale średnio powinien zająć ok. 1-2 godzin.

Na odbiór nieruchomości trzeba zabrać umowę wraz z załącznikami, bo w tych dokumentach są zawarte wszystkie kluczowe informacje. Znajduje się tam zarówno plan mieszkania, jak i opis standardu wykończenia poszczególnych pomieszczeń. Można zabrać również proste narzędzia jak miarka odpowiedniej długości, poziomica czy kątownik, aby móc przy ich pomocy dokonać podstawowych pomiarów — choć należy pamiętać, że pomiary takie nie będą wiążące dla dewelopera jeżeli nie mamy odpowiednich uprawnień i homologacji.

Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania?

Odbiór mieszkania od dewelopera można podzielić na kilka etapów. Na co zwrócić uwagę w pierwszej kolejności? Przede wszystkim na zgodność układu pomieszczeń i ich wielkości z umową. Ułatwi to plan mieszkania będący załącznikiem do umowy. Należy również porównać z projektem wielkości drzwi i otworów okiennych oraz wysokość wszystkich pomieszczeń. Po takim wstępie można przejść do szczegółowego odbioru technicznego.

Jest 6 elementów, które trzeba sprawdzić przy odbiorze mieszkania. Na co zwrócić uwagę? Zobacz listę poniżej.

Podkłady podłogowe. Wylewki powinny mieć tzw. dylatację, czyli szpary wzdłuż ścian oraz pomiędzy pomieszczeniami. Zapewnia to oddzielną pracę ścian i podkładu, zmniejszając ryzyko ewentualnego pękania oraz zabezpiecza przed przenoszeniem się dźwięku. Ich powierzchnie powinny być gładkie, bez pęknięć czy śladów napraw, a także równe — bez garbów i niecek. Można jeszcze sprawdzić poziom wilgotności przy pomocy wilgociomierza.
Tynki wewnętrzne. Ich grubość nie powinna przekraczać 1,5 cm. Tu również należy zwrócić uwagę na dylatację między sufitem a ścianami. Prawidłowo wykonane tynki mają płaską i gładką powierzchnię o naturalnym stopniu szorstkości. Wyjątkiem są tynki w łazienkach, które powinny być zatarte na ostro. Niedopuszczalne na nich są zacieki, wykwity, odstawanie, odparzenia czy pęcherze.
Roboty malarskie. Jeżeli w standardzie są gładzie i farby, to sprawdzamy ich jakość. Zasady odbioru zależą od zastosowanej farby, jednak warto przyjąć sprawdzenie wizualne z odległości ok. 0,5 m w świetle rozproszonym, porównanie barwy i połysku z próbnikiem producenta czy zbadanie odporności na ścieranie i zmywanie.
Instalacje elektryczne. Trzeba sprawdzić ich rozmieszczenie zgodnie z kartą pełną lokalu.
Instalacje sanitarne. Przede wszystkim trzeba sprawdzić, czy usytuowanie instalacji kanalizacyjnych i wodociągowych jest zgodne z kartą lokalu. Warto też przekonać się, czy długość wpustów umożliwia podłączenie armatury.
Okna i podokienniki. Należy uważnie sprawdzić, czy tafle szkła nie są porysowane, a także czy regulacja okien jest odpowiednia i lekko otwierają się i zamykają.

Jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper przy odbiorze mieszkania?

To, jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper przy odbiorze mieszkania, reguluje art. 60 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim deweloper, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Takich dokumentów możesz się spodziewać od dewelopera przy odbiorze mieszkań lub apartamentów inwestycyjnych we Wrocławiu czy w każdym innym mieście.

Protokół odbioru mieszkania — jak go sporządzić?

Protokół odbioru mieszkania powinien zawierać wszystkie znalezione w nim usterki, jeśli takie są. Zgodnie z ustawą deweloperską inwestor ma 14 dni na odniesienie się do usterek wskazanych w protokole oraz 30 dni na usunięcie tych uznanych przez siebie. Termin ma moc wiążącą.

W przypadku wykrycia podczas odbioru technicznego mieszkania wad, które uniemożliwiają zamieszkanie, nie należy spisywać ani podpisywać protokołu odbioru mieszkania. Po usunięciu tych usterek przez dewelopera konieczne będzie wyznaczenie nowego terminu odbioru technicznego mieszkania, po którym sporządzony zostanie protokół.

A co jeśli po odbiorze mieszkania od dewelopera znajdą się jeszcze jakieś usterki? W takim przypadku nabywców nawet po odebraniu mieszkania chroni narzędzie ustawowe — rękojmia.

Formalności po odbiorze mieszkania od dewelopera

Ostatnie dwie formalności po odbiorze mieszkania od dewelopera z jego udziałem to:

przekazanie właścicielowi kluczy,
podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu.

Klucze najczęściej przekazuje się po podpisaniu umowy notarialnej, co może nastąpić nawet po kilku miesiącach od samego odbioru technicznego mieszkania.

Nowy właściciel musi jeszcze udać się do urzędu miasta lub gminy, aby mogły zgłosić go do podatku od nieruchomości i wyliczyć jego wysokość. Jeśli chce dokonać wpisu hipotecznego (w razie kredytu na zakup mieszkania) w księgach wieczystych musi udać się do sądu. Ostatnią formalnością jest podpisanie umów na dostawę niezbędnych mediów jak energia elektryczna czy gaz.

Podsumowanie

Posiadanie własnego lokum to jeden z najbardziej wyczekiwanych momentów w życiu, dlatego warto dopilnować wszystkich związanych z tym szczegółów. Wiesz już, na czym polega odbiór techniczny mieszkania lub domu. Kierując się powyższymi wskazówkami, możesz mieć pewność, że nic nie zakłóci Twojej radości z zamieszkania w jednej z nowych inwestycji deweloperskich we Wrocławiu.